TERRAIN

ZOME Grupo Business

Ana Monteiro

Identificação do imóvel: ZMPT553317 
 
Terreno Rustico com 1490m2, em Gondomar, Porto 
 
LOCALIZAÇÃO E ENVOLVENTE: 
Imóvel localizado na Avenida Clube dos Caçadores, N108, em Gondomar, Porto 
Muito próximo da frente ribeirinha do Rio Douro. 
 
ELEMENTOS MATRICIAIS E LEGAIS: 
- Área total do terreno: 1490,00m2 
- Descrição: “Terreno – Cultura e Vinha”. (descrever como está na caderneta predial) 
- Terreno Rústico 
 
SEGUNDO PLANO DIRECTOR MUNICIPAL (PDM): 
 
Este imóvel está classificado no PDM de Gondomar como “Solo Rural – Espaço Agricolas” e “RAN” 
 
Artigo 10.º 
Zonas inundáveis 
1 — Consideram -se zonas inundáveis as áreas atingidas pela maior cheia conhecida de um curso de água e como tal delimitada nas Plantas de Ordenamento e de Condicionantes. 
2 — Nas zonas inundáveis, não é admitido: 
a) Construção de edifícios ou ampliação da sua área de implantação; 
b) Alteração do sistema natural de escoamento por obstrução à circulação das águas; 
c) Realização de obras que impliquem alterações das suas características naturais; 
d) Destruição do revestimento vegetal ou alteração do relevo natural; 
e) Instalação de vazadouros, lixeiras ou parques de sucata. 
3 — Excetuam -se das alíneas a), b), c) e d) do número anterior e sem prejuízo de legislação específica aplicável: 
a) Obras de construção, reconstrução, alteração e ampliação quando situadas em solo urbanizado e desde que as cotas dos pisos das edificações sejam superiores à cota local da máxima cheia conhecida; 
b) Obras hidráulicas; 
c) Realização de infraestruturas públicas; 
d) Instalação de equipamentos de utilização coletiva associados ao aproveitamento e utilização dos planos de água e das margens, para os quais seja demonstrada a inexistência de alternativa e a instalação de infraestruturas de cais de acostagem. 
 
Estrutura ecológica municipal 
Artigo 70.º 
Identificação e regime 
1 — A estrutura ecológica municipal identificada na Planta de Ordenamento — Áreas de Salvaguarda é constituída por um conjunto articulado de áreas com caraterísticas biofísicas especiais que desempenham um papel determinante no equilíbrio ecológico e ambiental do território e na valorização dos recursos patrimoniais e paisagísticos, proporcionando a estruturação das atividades urbanas e rurais de forma integrada e sustentável e subdivide -se em: 
a) Estrutura ecológica municipal fundamental; 
b) Estrutura ecológica municipal complementar. 
 
Solo Rural 
SECÇÃO I 
Disposições gerais 
Artigo 25.º 
Princípios 
1 — O solo rural visa a proteção e o aproveitamento dos recursos naturais, agrícolas, florestais e geológicos e destina -se ao desenvolvimento das funções produtivas em função da aptidão do solo e à conservação dos ecossistemas e valores naturais e culturais (património arquitetónico e arqueológico) que garantam a biodiversidade e a integridade biofísica natural e antrópica fundamental do território, devendo a edificação no solo rural restringir -se ao indispensável. 
2 — Em função da sua aptidão e uso atual, o solo rural inclui um conjunto de categorias e subcategorias, assumindo, no entanto, os espaços agrícolas e florestais a base fundamental para o aproveitamento de um leque mais vasto de recursos e para o desenvolvimento das atividades complementares e compatíveis com as atividades agrícolas, pecuárias e florestais que permitam a diversificação e dinamização social e económica do espaço rural. 
3 — As ações de ocupação, uso e transformação no solo rural, incluindo as práticas agrícolas e florestais, devem ter em conta a presença dos valores naturais, paisagísticos e arqueológicos que interessa preservar e qualificar, com vista à manutenção do equilíbrio ecológico e da preservação das referências históricas, devendo optar pela utilização de tecnologias ambientalmente sustentáveis e adequadas aos condicionalismos existentes. 
4 — A exploração de recursos geológicos, nos termos da legislação em vigor é, generalizadamente, compatível com todas as categorias e subcategorias do solo rural, com as limitações indicadas nas disposições específicas. 
2 — Nas áreas abrangidas pela estrutura ecológica municipal fundamental, sem prejuízo da legislação geral aplicável e dos usos atuais, independentemente da categoria de espaço a que se sobrepõe, admitem-se as seguintes intervenções: 
a) Percursos pedonais e caminhos agrícolas ou florestais; 
b) Novos arruamentos e infraestruturas básicas, na falta de alternativa viável fora destas áreas; 
c) Novas edificações e ampliação de edifícios existentes até ao limite de 300m² de área de construção quando destinados a habitação, apoio à atividade agrícola e pecuária ou comercial complementar da atividade agrícola; 
d) Novas edificações ou ampliações para empreendimentos turísticos e para equipamentos de utilização coletiva, nos termos estabelecidos na alínea e), do n.º 2, do artigo 31.º e artigo 57.º, respetivamente; 
e) Estruturas adstritas a aproveitamentos hidroagrícolas; 
f) Instalações complementares à exploração de recursos geológicos do domínio público. 
3 — Nas áreas abrangidas pela estrutura ecológica municipal complementar, sem prejuízo da legislação geral aplicável e dos usos atuais, aplica -se o regime estabelecido para as categorias de espaço em que se localiza. 
 
Espaços agrícolas 
Artigo 30.º 
Identificação e usos 
1 — Os espaços agrícolas integram as manchas agrícolas de elevada fertilidade, bem como os solos de aptidão marginal e que, globalmente, se destinam, preferencialmente, à manutenção e desenvolvimento do potencial produtivo. 
2 — Os espaços agrícolas podem ainda acolher outras atividades complementares ou potenciadoras do aproveitamento dos recursos em presença. 
Artigo 31.º 
Regime de edificabilidade 
1 — Nos espaços agrícolas incluídos na Reserva Agrícola Nacional, a edificabilidade é determinada e condicionada pelo disposto na legislação específica, cumulativamente com as seguintes disposições: 
a) Nos casos de construção ou ampliação de habitação própria e permanente de agricultores em exploração agrícola: 
i) Os novos edifícios devem implantar -se na área do prédio menos prejudicial à atividade agrícola; 
ii) O índice de utilização, abrangendo a edificação eventualmente existente para o mesmo fim, não pode ser superior a 0,04 da área do prédio; 
iii) A altura da fachada máxima é 7 metros; 
iv) A área máxima de impermeabilização do solo não pode ser superior a 300 m2; 
b) Nos casos de construção ou ampliação de habitação para residência própria e permanente dos proprietários e dos respetivos agregados familiares: 
i) Os novos edifícios devem implantar -se na área do prédio menos prejudicial à atividade agrícola; 
ii) O índice de utilização, abrangendo a edificação eventualmente existente para o mesmo fim, não pode ser superior a 0,04 da área do prédio; 
iii) A altura da fachada máxima é de 7 metros; 
iv) A tipologia e a área máxima de construção não podem ser superiores à admitida para habitação a custos controlados em função da dimensão do agregado familiar; 
c) No caso de construções afetas à prospeção geológica e hidrogeológica e exploração de recursos geológicos e respetivos anexos de apoio à exploração: 
i) O índice de utilização, abrangendo a edificação eventualmente existente para o mesmo fim, não pode ser superior a 0,02 da área do prédio nem a área de construção total ser superior a 500 m2; 
ii) A altura da fachada máxima é de 7 metros, salvo por razões de ordem técnica; 
iii) A área máxima de impermeabilização do solo não pode ser superior a 500 m2; 
d) Nos casos de ampliação ou de construção de novos edifícios destinados a estabelecimentos industriais ou comerciais complementares à atividade agrícola: 
i) Os novos edifícios devem implantar -se na área do prédio menos prejudicial à atividade agrícola; 
ii) A área máxima de construção, incluindo a edificação eventualmente existente para o mesmo fim, não pode ser superior, simultaneamente, a 1 000 m2 e à resultante da aplicação de um índice de utilização de 0,01 aplicado ao total da exploração agrícola, no caso do promotor ser o próprio agricultor, ou a 1 000 m2 e à resultante da aplicação de um índice de impermeabilização de 80 % aplicado ao prédio, no caso do promotor não ser o agricultor; 
iii) A altura da fachada máxima é de 10 metros; 
e) Os casos de ampliação de edifícios existentes ou construção de novos edifícios para empreendimentos de turismo em espaço rural, turismo de habitação: 
i) O índice de utilização resultante, considerando a construção existente, não seja superior a 0,15 da área do prédio; 
ii) A área total de impermeabilização do solo, considerando a afeta à construção existente, não seja superior a 1.000 m2 ; 
iii) A área total de implantação, considerando a afeta à construção existente, não seja superior a 600 m2 ; 
iv) A altura da fachada não seja superior a 7 metros, exceto nos casos de construções ou estruturas de caráter especial e pontual, destinadas a funções complementares e de enquadramento dos usos principais, previamente aprovados pela Câmara Municipal; 
f) Os casos de ampliação de edifícios existentes ou construção de novos edifícios para instalações desportivas especializadas destinadas à prática de golfe: 
i) A área total de impermeabilização do solo não seja superior a 600 m2; 
ii) A área total de implantação não seja superior a 600 m2 ; 
iii) A altura da fachada não seja superior a 7 metros; 
2 — Nos espaços agrícolas não incluídos na Reserva Agrícola Nacional, a edificabilidade restringe -se aos seguintes casos e condições: 
a) Instalações de apoio direto e exclusivo a atividades agrícolas ou pecuárias, desde que: 
ii) O índice de utilização não exceda 0.02 da área da exploração, admitindo -se sempre o mínimo de 50 m² de área de construção; 
b) Instalações de transformação de produtos agrícolas ou pecuários ou de caráter industrial ou comercial complementares da atividade agrícola, desde que: 
i) A altura da fachada não exceda 10 metros, salvo por razões de ordem técnica; 
ii) A área máxima de implantação não seja superior a 800 m², salvo casos excecionais de interesse técnico -económico reconhecido pela Câmara Municipal e uma vez demonstrada a correta integração paisagística no território; 
c) Construção, ampliação e alteração de edifícios para fins habitacionais, desde que: 
i) Os novos edifícios devem implantar -se na área do prédio menos prejudicial à atividade agrícola; 
ii) O índice de utilização, incluindo a edificação eventualmente existente para o mesmo fim, não pode ser superior a 0,04 da área do prédio; 
iii) A altura da fachada máxima é de 7 metros; 
iv) A área máxima de impermeabilização do solo não pode ser superior a 300 m2; 
d) No caso de construções afetas à prospeção geológica e hidrogeológica e exploração de recursos geológicos e respetivos anexos de apoio à exploração: 
i) A altura da fachada máxima é de 7 metros, salvo por razões de ordem técnica; 
ii) A área máxima de impermeabilização do solo não pode ser superior a 800 m2; 
e) Construção, ampliação e alteração de edifícios para fins turísticos, de desporto ou lazer, ou para equipamentos de utilização coletiva, nas seguintes condições: 
i) O índice de utilização do solo não exceda 0.20 da área do prédio, no caso das construções novas; 
ii) O acréscimo de área de construção não exceda 50 % da área de construção original, nas situações de ampliação de construção existente; 
iii) A altura da fachada não exceda 7 metros, salvo no caso em que o declive do terreno proporcione a construção em cave até uma altura máxima da fachada, no ponto mais desfavorável, de 9 metros, ou ainda no caso de estruturas com exigências técnicas especiais, desde que com soluções devidamente integradas na paisagem. 
 
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