Preferência pública e cessão de posição contratual no CPCV: quando o sistema complica o que devia proteger

Imagine-se a venda de um imóvel habitacional situado numa ARU ou ZPU, isto é, num contexto em que pode existir um direito legal de preferência a favor do município ou de outras entidades públicas. O mecanismo é conhecido: comunica-se o negócio projetado, identificando o prédio, o preço, as condições e o comprador, para que a entidade preferente decida se quer substituir-se ao adquirente, comprando pelo mesmo valor e nas mesmas condições.

Em teoria, a lógica parece simples. Se a lei pretende proteger determinados objetivos de política urbana, reabilitação ou habitação, faz sentido que a entidade pública possa entrar no negócio antes da transmissão definitiva. O problema surge quando este modelo, pensado para uma realidade mais linear, é confrontado com a dinâmica atual do mercado imobiliário.

Hoje, muitos contratos-promessa de compra e venda incluem cláusulas de cessão da posição contratual. E isso já não é exceção. É, muitas vezes, um mecanismo normal de flexibilidade: para acomodar alterações no financiamento, reorganizações patrimoniais, entrada de investidores ou simples ajustamentos na estrutura do negócio. Em suma, o promitente comprador inicial nem sempre é o adquirente final.

É aqui que nasce a fricção. Se, no momento da comunicação para efeitos de preferência, foi identificado um determinado comprador e, mais tarde, esse comprador cede a sua posição a um terceiro, então o adquirente final já não corresponde ao que constava do anúncio inicial. E, se se entender que a identidade do comprador é elemento essencial do procedimento, então o anúncio deixa de refletir com rigor o negócio que vai efetivamente acontecer. Na prática, reabre-se tudo: nova comunicação, novo prazo, nova possibilidade de exercício da preferência.

E é neste ponto que o sistema começa a perder racionalidade e tem consequências patrimoniais muito concretas. Imagine-se que o cessionário pagou ao cedente um valor para entrar no contrato. Não estamos a falar do preço do imóvel, mas do montante pago pela própria cessão da posição contratual. Se, depois disso, o município exercer a preferência, poderá fazê-lo pelo valor do negócio anunciado, ou seja, o preço do imóvel e as condições comunicadas. Mas não pelo valor adicional que o cessionário pagou ao cedente para assumir aquela posição. Esse montante fica fora do mecanismo. E, por isso, pode ficar sem proteção efetiva.

É aqui que a falha do sistema se torna mais evidente. O regime admite que a preferência pública possa afastar o cessionário da aquisição, mas não resolve de forma clara o impacto económico dessa substituição sobre os valores já pagos entre cedente e cessionário. O resultado pode ser duro, pois o município fica com o imóvel, o cedente já recebeu, e o cessionário arrisca ficar sem o negócio e sem o valor que entregou para entrar nele.

E isto é tanto mais problemático quanto a cessão da posição contratual já faz parte da normalidade do mercado. Fingir que o comprador é sempre o mesmo, do anúncio inicial até à escritura, é legislar para uma realidade que já não existe. E quando a lei insiste numa visão formalista que não acompanha a prática negocial, deixa de ordenar o mercado e passa a perturbá-lo.

Além disso, este desenho produz um efeito colateral grave: transforma a preferência pública num fator de hesitação. Os operadores deixam de olhar para o mecanismo como uma regra previsível de tutela do interesse público e começam a vê-lo como uma zona de risco, onde qualquer alteração subjetiva pode reiniciar prazos, bloquear operações e gerar perdas. Quando uma figura jurídica de política pública passa a ser percecionada como ameaça à segurança do negócio, algo está mal construído.

A solução exige clareza. É indispensável prever expressamente o tratamento do valor pago pela cessão, para evitar que o cessionário fique desprotegido perante um prejuízo que decorre de uma deficiência do próprio sistema. O direito não pode fingir que só existe o preço formal do imóvel, quando sabe que, na realidade, há um custo económico adicional de entrada no negócio.

No fundo, a questão é simples. Se queremos ARU e ZPU como instrumentos credíveis de reabilitação urbana e política de habitação, os mecanismos associados têm de ser previsíveis, coerentes e ajustados à realidade do mercado. Não podem funcionar como armadilhas procedimentais que penalizam quem atua de boa-fé e com base em práticas negociais correntes.

A preferência pública deve servir para proteger o interesse público, não para lançar instabilidade sobre o comércio jurídico. Deve permitir à entidade pública adquirir o imóvel quando isso faça sentido, não criar um sistema em que cada cessão se transforma numa nova porta para a incerteza.