Um herdeiro vai poder obrigar à venda de um imóvel da herança?

Foi publicada a Lei n.º 49/2026, de 17 de agosto, que autoriza o Governo a avançar com uma profunda reforma do direito sucessório português.

No centro da discussão está a possibilidade de um único herdeiro desencadear a venda judicial de um imóvel integrado numa herança indivisa, mesmo contra a vontade dos restantes herdeiros.

A medida pretende responder a heranças que permanecem bloqueadas durante anos ou décadas. Importa, porém, esclarecer que a lei publicada ainda não permite instaurar este novo processo. Trata-se de uma autorização legislativa, cabendo ao Governo aprovar o decreto-lei que concretizará o regime.

Atualmente, enquanto a herança não for partilhada, cada herdeiro não é proprietário de uma parte concreta de cada imóvel. O que possui é um quinhão sobre a herança considerada no seu conjunto. Pode transmitir esse quinhão, mas não pode, sozinho, vender uma casa, um terreno ou outro imóvel pertencente à herança.

É certo que qualquer co-herdeiro ou o cônjuge meeiro pode exigir a partilha. Na falta de acordo, a solução passa normalmente pelo processo de inventário. E é precisamente aí que surgem muitas das dificuldades: vários interessados, herdeiros ausentes, conflitos familiares, divergências sobre o valor dos bens, problemas registrais ou urbanísticos, dívidas da herança e sucessivas transmissões hereditárias.

É para responder a este bloqueio que se pretende criar um processo judicial especial que permita vender um ou mais imóveis da herança sem necessidade de obter previamente o consentimento de todos os herdeiros.

A iniciativa poderá pertencer a qualquer herdeiro, ao cônjuge meeiro ou a um testamenteiro com poderes de partilha. Fora do inventário, a regra prevista é a de que tenham decorrido dois anos desde a abertura da sucessão. Se já existir inventário, a venda poderá ser requerida sem necessidade de aguardar esse prazo.

Um único herdeiro poderá, assim, iniciar o processo. Isso não significa, porém, que possa escolher livremente o comprador, impor o preço ou vender diretamente o imóvel.

O tribunal terá de confirmar os pressupostos da venda, identificar os interessados, apreciar eventual oposição e determinar o preço base. A venda deverá ocorrer preferencialmente através de leilão eletrónico, embora possam ser admitidas outras modalidades.

Se houver desacordo quanto ao valor, o preço deverá ser fixado com base em avaliações objetivas. A autorização legislativa prevê mesmo uma nova avaliação quando exista uma discrepância superior a 20% entre avaliações relevantes.

O juiz poderá ainda admitir uma redução do preço base se os primeiros leilões não tiverem interessados. Este é um dos pontos mais delicados do futuro regime: até onde poderá baixar o preço para garantir a venda? Um mecanismo destinado a desbloquear património não pode transformar-se numa forma de desvalorização forçada dos bens da herança.

Os restantes herdeiros poderão opor-se ao pedido e requerer que sejam vendidos outros imóveis da herança, conjunta ou separadamente. Está igualmente prevista a possibilidade de suspensão

do processo para permitir uma tentativa de acordo de partilha ou uma venda por negociação particular.

Este poderá ser um dos efeitos práticos mais relevantes da reforma. A simples possibilidade de venda judicial poderá criar uma pressão real para que os herdeiros negociem e impedir que a recusa de um único interessado mantenha indefinidamente o património bloqueado.

Está também previsto um direito de remição a favor dos herdeiros e do cônjuge meeiro. Assim, depois de encontrado um comprador e determinado o preço efetivo, um herdeiro poderá adquirir o imóvel por esse mesmo valor, evitando que o bem saia da esfera familiar.

A solução é importante, mas não elimina a desigualdade económica entre os herdeiros. Um interessado pode querer conservar a casa dos pais e não ter capacidade financeira para depositar o preço. A existência do direito de remição não significa, por isso, que todos tenham condições reais para o exercer.

A casa de morada da família deverá igualmente beneficiar de proteção específica, designadamente nas situações em que existam direitos do cônjuge sobrevivo ou do membro sobrevivo de uma união de facto.

Outro aspeto essencial é que a venda do imóvel não significa necessariamente a partilha da herança. O bem é substituído pelo respetivo preço, mas podem continuar por resolver o passivo hereditário, colações, liberalidades, meações, tornas e o preenchimento dos quinhões. Pode, portanto, terminar o bloqueio do imóvel sem terminar o conflito sucessório.

A autorização legislativa determina ainda a proteção dos credores com garantias reais sobre os imóveis e prevê intervenção acrescida quando existam herdeiros incapazes ou ausentes.

Apesar de o novo processo ser apresentado como urgente, isso não significa que seja necessariamente simples ou rápido. Será necessário identificar e citar os herdeiros, apreciar oposições, obter avaliações, verificar direitos de terceiros, proteger incapazes e decidir eventuais recursos.

A reforma vai, aliás, muito além da venda de imóveis. Prevê alterações ao prazo para aceitar a herança, à renúncia sucessória, aos poderes do testamenteiro, ao preenchimento da legítima, à administração da herança e até à possibilidade de arbitragem em matéria sucessória.

Estamos, portanto, perante uma alteração significativa do equilíbrio tradicional do direito sucessório português.

O objetivo é claro: impedir que a indivisão seja utilizada indefinidamente como instrumento de bloqueio. Resta saber se o futuro decreto-lei conseguirá tornar a partilha mais célere, assegurando simultaneamente a proteção dos herdeiros, dos credores e do próprio valor do património hereditário.