Direito de preferência: o que é?

Em 2019 a Lei de Bases da Habitação veio estabelecer o conceito de Direito de Preferência na aquisição de um imóvel. O Decreto-Lei n.º 89/2021, de 3 de novembro procede à regulamentação da Lei n.º 83/2019 ao nível da garantia de alternativa habitacional, do exercício do direito legal de preferência e no reforço da fiscalização de condições de habitabilidade no âmbito do arrendamento habitacional. 

O direito de preferência aplica-se a diversas entidades e estabelece prioridades entre potenciais compradores de um imóvel. Por exemplo, se tiver uma casa arrendada há mais de dois anos e desejar vendê-la o seu inquilino terá direito de preferência sobre a aquisição. Desde que aceite os termos do negócio, o arrendatário tem prioridade sobre qualquer outro interessado. 

Para além dos inquilinos, o direito de preferência aplica-se a entidade públicas: Estado, câmaras municipais, regiões autónomas e Direção Geral do Património Cultural.

Ou seja, se o imóvel se encontrar classificado, em vias de classificação, numa localização de área protegida (património cultural) ou de reabilitação urbana, as entidades públicas referidas têm direito de preferência na sua compra. 

O direito de preferência funciona como um instrumento de intervenção e implementação de políticas públicas. É utilizado pelo Estado Central e autarquias para reorganização da utilização do solo, proteção do património e reabilitação urbana.

Como exercer o direito de preferência?

O direito de preferência nos imóveis verifica-se quando: 

• Os imóveis se encontram em zonas de pressão urbanística (zonas habitacionais financeiramente inacessíveis à maioria dos agregados familiares); 
• Os imóveis se localizem em territórios do Programa Nacional de Habitação, delimitadas com fundamento na falta ou desadequação da oferta e sempre que haja indícios de desocupação; 
• Não existem contratos ou faturas de serviços (telecomunicações, água ou eletricidade). 

O direito de preferência vigora pela seguinte ordem de prioridade: municípios, regiões autónomas e Estado, representado pelo Instituto da Habitação e Reabilitação Urbana. 

Então, o que tem que fazer antes de colocar o seu imóvel à venda? Em primeiro lugar, precisa de saber se a casa que quer vender está nalguma lista de preferência. Consulte a página da câmara municipal respetiva à localização do imóvel. Tenha em atenção que a morada pode estar na lista de outras entidades,consulte também o site da Direção-Geral do Património Cultural.

Se pretende vender um imóvel que esteja abrangido pelo direito de preferência de alguma entidade pública, tem de colocar um anúncio online com as condições acordadas para o negócio. Este anúncio deve ser colocado no site Casa Pronta. A colocação do anúncio tem um custo de 15 euros. Terá que preencher as seguintes informações:

• Quem faz o pedido; 
• O vendedor ou vendedores; 
• O comprador ou compradores; 
• Localização do imóvel; 
• Valor da compra e venda; 
• Data previsível do negócio. 

O site Casa Pronta é de acesso restrito pelo que apenas entidades que possam manifestar o direito de preferência terão acesso a estas informações. Será também através deste site que as entidades comunicam a sua intenção de exercer o direito legal de preferência. Depois de colocar o anúncio, as entidades públicas têm 10 dias úteis para dar uma resposta. No caso de não haver resposta ao anúncio, o vendedor pode seguir com a venda do imóvel.

As autarquias podem arrendar imóveis que se encontrem devolutos

Uma das novidades da nova lei é a possibilidade de os municípios tomarem conta de imóveis que se encontrem devolutos em zonas de pressão urbanística. O objetivo será colocar esses imóveis no mercado de arrendamento acessível. Reforçando a função social da habitação, o Governo dá agora a possibilidade aos municípios de, no caso de um determinado imóvel ser classificado como devoluto, apresentarem uma proposta de arrendamento do imóvel ao seu proprietário, para posterior subarrendamento. Nos casos em que, após vistoria, se conclua que o imóvel se encontra em mau estado de conservação, e seja classificado como devoluto, o município poderá determinar a execução de obras necessárias à sua correção.

Direito de preferência do inquilino tem sempre prioridade

Por último, é importante sublinhar que o direito legal de preferência das entidades públicas não se sobrepõe ao direito legal de preferência dos imóveis arrendados. 

Ou seja, se um proprietário pretender vender um prédio inteiro e um dos apartamentos estiver arrendado, é obrigado a informar o inquilino sobre o preço da sua parcelae o preço conjunto das parcelas. Depois, tem de lhe dar um mês para tomar a decisão. Se o inquilino desejar comprar o apartamento poderá exercer o direito de preferência. Ou seja, este inquilino dispõe do direito legal de preferênciaantes de qualquer outro comprador.