O que fazer quando compra uma casa com inquilino?

Quando se inicia o processo de compra de uma casa, normalmente, prevê-se que a finalidade desta seja para habitação imediata dos compradores. Todavia, muitos são os casos em que os negócios fechados trazem consigo um contrato de arrendamento e inquilinos. Nessas situações, é importante que solicite o contrato para o analisar e avaliar a viabilidade do negócio. De igual forma, note que os contratos atuais são obrigados a contemplar um prazo mínimo de um ano e uma renovação obrigatória ao fim de prazo de três anos. Isto significa que, nos casos de contratos recentes é difícil conseguir usufruir da casa antes desse tempo – a não ser que chegue a acordo com o inquilino. Esclarecemos agora algumas das dúvidas e questões que podem surgir aos proprietários mediante esta situação:

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É possível denunciar o contrato de arrendamento?

Com a entrada em vigor do Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU), foram várias as cláusulas que sofreram alterações. Se pretende denunciar um contrato de arrendamento para que possa usufrui do imóvel enquanto habitação própria ou de descendentes em 1º grau, será obrigado a pagar ao inquilino o equivalente a um ano de renda. Esta regra vem acompanhada de outra diretriz: só o pode fazer, caso não tenha casa própria no concelho e nos casos em que é senhorio da habitação em questão há mais de 2 anos. Note que, a comunicação deve ser feita por escrito com pelo menos seis meses de antecedência, indicando a data que pretende a desocupação do imóvel e a razão que levou à cessação do contrato.

O que fazer quando não existe contrato escrito?

Não é a prática mais comum e o Artigo 1069.º, do Decreto-Lei n.º 47344 do Código Cívil , refere que os contratos de arrendamento devam ser sempre registados por escrito. No entanto, é possível que se depare com uma situação em que o inquilino não disponha de uma documento que ateste o usufruto do imóvel. Todavia, o inquilino necessita de provar que vive no imóvel e paga renda há pelo menos seis meses. Nestas situações, note que o contrato passa a estar inserido no arrendamento de duração indeterminada.

E quando o contrato de arrendamento está quase no fim?

Neste caso pode denunciar o contrato de arrendamento, mas atenção que necessita de respeitar o prazo de aviso aos inquilinos:

• 240 dias para contratos de seis ou mais anos
• 120 dias para contratos de um a seis anos
• 60 dias para contratos de seis meses a menos de um ano

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Posso voltar a vender o imóvel mesmo quando o contrato de arrendamento ainda está em vigor?

Pode, desde que comunique aos inquilinos por escrito, por meio de carta com aviso de receção ou entregando diretamente ao arrendatário. Na carta deve constar a informação de que o imóvel foi vendido, a identificação do novo senhorio e a ressalva de que este novo proprietário passa a assumir todas as obrigações inerentes ao contrato de arrendamento e ao imóvel.  

Todavia, note que se o imóvel estiver em regime de arrendamento há mais de dois anos, o arrendatário pode usufruir do direito de preferência, conforme estipula a Lei n.º 64/2018. No fundo, deverá revelar ao arrendatário, por meio de carta registada com aviso de receção, quais são as diretrizes do contrato, ou seja, identificação do comprador, condições de pagamento, prazos, preço e data para a escritura de compra e venda). Terá de aguardar 30 dias pela resposta do arrendatário à proposta e só se ele revelar a vontade de não exercer o direito de preferência é que pode vender a casa a terceiros.

Posso denunciar um contrato de um inquilino com mais de 65 anos?

Os inquilinos com mais de 65 anos, cujos contratos de arrendamento são anteriores a 1990, não podem ser despejados. A mesma máxima é aplicada para os casos de inquilinos que vivem há mais de 15 anos na habitação. Assim, para estes casos, apenas é possível denunciar o contrato se o objetivo for proceder a obras profundas ou demolir a habitação.

Também conhecido como ‘O Consultor’. Pode encontrá-lo a consultar o último estudo de mercado. Não tem talento para vender, mas sabe tudo sobre Imobiliário. Fala sobre questões relacionadas com o tema no Blog do Imovirtual.

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