IMT Jovem: a isenção não acaba na compra e venda — e pode caducar quando menos se espera

A isenção (e, nalguns casos, a redução) de IMT para jovens até aos 35 anos, o chamado “IMT Jovem”, é um dos incentivos mais relevantes na compra da primeira casa, mas tem uma ideia-chave que convém fixar: não é um prémio vitalício, é um benefício condicionado e “vigiado” durante um período significativo após a compra. Queremos com isto dizer que pode poupar muitos milhares no dia da aquisição, mas também pode transformar-se numa liquidação inesperada se, nos anos seguintes, certos factos ocorrerem.

O ponto de partida é simples. O regime aplica-se à primeira aquisição onerosa de habitação própria e permanente (HPP) por sujeitos passivos com idade igual ou inferior a 35 anos, desde que, no ano da transmissão, não sejam considerados dependentes para efeitos de IRS e não tenham sido titulares de um prédio urbano habitacional, parte ou figura parcelar deste, na data da transmissão ou em qualquer momento nos três anos anteriores.

O que muitos não antecipam é o pós-compra: o Código do IMT cria, para este benefício, um “período de observação” de seis anos contado da aquisição, durante o qual existem gatilhos típicos de caducidade, o que leva a que seja liquidado o valor que à data não foi imputado ao contribuinte.

O primeiro passa por não afetar efetivamente o imóvel a HPP no prazo de seis meses. O regime exige que o imóvel seja, de facto, a casa própria e permanente do jovem; se a afetação não ocorrer dentro desse prazo, o benefício pode cair. 

Já o segundo consiste em dar ao imóvel um destino diferente daquele que justificou o benefício dentro dos seis anos. Aqui cabem as situações clássicas: deixar de residir lá como HPP, transformar a fração em escritório, colocá-la em alojamento local, ou mesmo arrendar. Salvo raras exceções, como, por exemplo, alterações na composição do agregado familiar e a alteração do local de trabalho para distância superior a 100 km, desde que o imóvel se mantenha exclusivamente destinado a habitação, ao se atribuir um destino diferente no referido prazo, a isenção atribuída caduca, obrigando ao pagamento do imposto.

A terceira situação e menos considerada, passa pelo facto de o contribuinte voltar a ser considerado dependente para efeitos do artigo 13.º do CIRS em algum momento dentro dos seis anos. Na prática, isto significa que um jovem pode comprar casa com IMT Jovem e, anos depois, por razões de vida (perda de rendimentos, regresso a casa dos pais, reorganização familiar), ser tentado a integrar novamente o IRS dos pais como dependente. O problema é que, se isso acontecer dentro do período relevante, pode fazer cair o benefício e abrir a porta a uma liquidação dos impostos que tinha poupado. E este risco é especialmente real para quem compra na faixa etária em que ainda existe, no IRS, margem para (re)integração como dependente em determinados cenários familiares.

Em conclusão: o IMT Jovem é uma medida forte e que veio impulsionar a compra da primeira habitação própria e permanente a muitos jovens, mas não é um “cheque em branco”. Depois da compra, existe um período de seis anos em que a coerência entre a realidade habitacional e a realidade fiscal conta. Quem compra deve olhar para esta isenção como um compromisso: manter a HPP como tal, perceber as exceções legais (incluindo a venda) e, sobretudo, evitar decisões de IRS que possam reabrir a conta que julgava fechada.