Heranças, mais-valias e casas devolutas: uma proposta direta para pôr mais casas no mercado

A redução do IVA da construção para 6%, prevista para 2026, tem potencial real para acelerar a nova oferta. Resolve parte do problema, mas não chega para a escassez imediata de habitação. Há um caminho com impacto quase imediato: libertar o vasto stock de imóveis que já existem e estão fora do mercado, seja por estarem devolutos, seja por se encontrarem “presos” em heranças indivisas. Muitas vezes os herdeiros não se entendem, não têm liquidez para assumir o bem e reabilitá-lo, e a venda — que seria a solução óbvia — esbarra no IRS sobre mais-valias.

A regra é simples: a mais-valia é a diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição. Nas heranças, esse “valor de aquisição” é o VPT à data da transmissão por morte, quase sempre muito inferior ao valor de mercado. O resultado é uma mais-valia artificialmente elevada e uma fatura fiscal pesada, que adia ou mata negócios. Ao contrário da cessão do quinhão hereditário — que não gera mais-valias em IRS —, a venda de um imóvel concreto da herança é tributada, pelo que o incentivo para colocar o bem no mercado desaparece.

Existe, porém, um precedente que funcionou e que pode servir de bom exemplo: um regime temporário que excluiu de IRS as mais-valias quando o produto da venda de terrenos para construção ou de imóveis habitacionais que não fossem destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar fosse usado, num prazo curto, para amortizar capital de crédito de habitação própria e permanente do próprio ou dos seus descendentes. O mérito esteve na ligação entre a exclusão e um objetivo social claro: reduzir o endividamento habitacional.

A proposta é replicar este modelo para as vendas de imóveis pertencentes a heranças: isentar de IRS o ganho, ou a parte do ganho, que seja efetivamente aplicada — dentro de um prazo objetivo e curto — na amortização de capital de créditos HPP do vendedor, do seu agregado ou de descendentes, sendo que o remanescente manteria a tributação normal.

O efeito é direto: mais casas no mercado sem subsídios, transações desbloqueadas e famílias com menor dívida. A medida complementa a descida do IVA a 6% na construção nova: uma atua sobre a oferta futura; a outra liberta já a oferta parada nas heranças. Fica o desafio ao legislador: tratar com inteligência as mais-valias nas heranças para transformar casas fechadas em casas disponíveis.