A redu\u00e7\u00e3o do IVA da constru\u00e7\u00e3o para 6%, prevista para 2026, tem potencial real para acelerar a nova oferta. Resolve parte do problema, mas n\u00e3o chega para a escassez imediata de habita\u00e7\u00e3o. H\u00e1 um caminho com impacto quase imediato: libertar o vasto stock de im\u00f3veis que j\u00e1 existem e est\u00e3o fora do mercado, seja por estarem devolutos, seja por se encontrarem \u201cpresos\u201d em heran\u00e7as indivisas. Muitas vezes os herdeiros n\u00e3o se entendem, n\u00e3o t\u00eam liquidez para assumir o bem e reabilit\u00e1-lo, e a venda \u2014 que seria a solu\u00e7\u00e3o \u00f3bvia \u2014 esbarra no IRS sobre mais-valias.<\/p>\n\n\n\n
A regra \u00e9 simples: a mais-valia \u00e9 a diferen\u00e7a entre o valor de venda e o valor de aquisi\u00e7\u00e3o. Nas heran\u00e7as, esse \u201cvalor de aquisi\u00e7\u00e3o\u201d \u00e9 o VPT \u00e0 data da transmiss\u00e3o por morte, quase sempre muito inferior ao valor de mercado. O resultado \u00e9 uma mais-valia artificialmente elevada e uma fatura fiscal pesada, que adia ou mata neg\u00f3cios. Ao contr\u00e1rio da cess\u00e3o do quinh\u00e3o heredit\u00e1rio \u2014 que n\u00e3o gera mais-valias em IRS \u2014, a venda de um im\u00f3vel concreto da heran\u00e7a \u00e9 tributada, pelo que o incentivo para colocar o bem no mercado desaparece.<\/p>\n\n\n\n
Existe, por\u00e9m, um precedente que funcionou e que pode servir de bom exemplo: um regime tempor\u00e1rio que excluiu de IRS as mais-valias quando o produto da venda de terrenos para constru\u00e7\u00e3o ou de im\u00f3veis habitacionais que n\u00e3o fossem destinados a habita\u00e7\u00e3o pr\u00f3pria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar fosse usado, num prazo curto, para amortizar capital de cr\u00e9dito de habita\u00e7\u00e3o pr\u00f3pria e permanente do pr\u00f3prio ou dos seus descendentes. O m\u00e9rito esteve na liga\u00e7\u00e3o entre a exclus\u00e3o e um objetivo social claro: reduzir o endividamento habitacional.<\/p>\n\n\n\n
A proposta \u00e9 replicar este modelo para as vendas de im\u00f3veis pertencentes a heran\u00e7as: isentar de IRS o ganho, ou a parte do ganho, que seja efetivamente aplicada \u2014 dentro de um prazo objetivo e curto \u2014 na amortiza\u00e7\u00e3o de capital de cr\u00e9ditos HPP do vendedor, do seu agregado ou de descendentes, sendo que o remanescente manteria a tributa\u00e7\u00e3o normal.<\/p>\n\n\n\n
O efeito \u00e9 direto: mais casas no mercado sem subs\u00eddios, transa\u00e7\u00f5es desbloqueadas e fam\u00edlias com menor d\u00edvida. A medida complementa a descida do IVA a 6% na constru\u00e7\u00e3o nova: uma atua sobre a oferta futura; a outra liberta j\u00e1 a oferta parada nas heran\u00e7as. Fica o desafio ao legislador: tratar com intelig\u00eancia as mais-valias nas heran\u00e7as para transformar casas fechadas em casas dispon\u00edveis.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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