Quando se pretende iniciar o processo de compra de um bem, e para n\u00e3o permitir que outros o possam tamb\u00e9m comprar, na media\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria e mesmo noutras \u00e1reas, \u00e9 comum reservarmos ou sinalizarmos o bem que pretendemos adquirir. <\/p>\n\n\n\n
Muitas pessoas j\u00e1 reservaram ou sinalizaram sem perceber que eventuais obriga\u00e7\u00f5es e consequ\u00eancias podem advir deste ato. <\/p>\n\n\n\n
No caso da media\u00e7\u00e3o em concreto, posso desde j\u00e1 esclarecer que as duas palavras reservar e sinalizar, \u00e0 margem da lei, n\u00e3o s\u00e3o sin\u00f3nimos. N\u00e3o saber as diferen\u00e7as e como funcionam poder\u00e1 levar a que infrinja inadvertidamente a lei, ou at\u00e9 que possa ser surpreendido com penaliza\u00e7\u00f5es e perda do direito \u00e0 tal prefer\u00eancia de aquisi\u00e7\u00e3o em rela\u00e7\u00e3o a outras propostas.<\/p>\n\n\n\n
Vamos por partes, primeiro vamos verificar o que diz a lei porque a lei \u00e9 soberana e tem de ser sempre respeitada, independentemente de qualquer sistema ou modus operandi de empresas ou ag\u00eancias imobili\u00e1rias.<\/p>\n\n\n\n
Sempre tendo em conta a legisla\u00e7\u00e3o portuguesa, o sinal \u00e9 definido como um princ\u00edpio de pagamento nas transa\u00e7\u00f5es de im\u00f3veis e \u00e9 mais utilizado na compra de um im\u00f3vel. <\/p>\n\n\n\n
O sinal, para ir ao encontro da lei, deve mencionar sempre a frase: <\/p>\n\n\n\n
– \u201c\u2026princ\u00edpio de pagamento.\u201d <\/p>\n\n\n\n
Assim sendo o sinal \u00e9 uma quantia financeira entregue pelo comprador ao vendedor no momento da assinatura do CPCV, ou seja, do Contrato-Promessa de Compra e Venda, como precisamente promessa de aquisi\u00e7\u00e3o de um bem im\u00f3vel e como parte do pagamento total. <\/p>\n\n\n\n
Embora juridicamente h\u00e1 quem defenda que o sinal obriga a um CPCV, existe tamb\u00e9m juristas que referem que n\u00e3o ser\u00e1 necess\u00e1rio existir um CPCV, basta um documento escrito com a identifica\u00e7\u00e3o dos intervenientes e descri\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, no entanto, esta situa\u00e7\u00e3o pode levar a dificuldades em situa\u00e7\u00f5es de incumprimento<\/p>\n\n\n\n
A referida frase designa que o valor do sinal \u00e9 deduzido do pre\u00e7o final do im\u00f3vel no ato da escritura, sendo que este valor do sinal, pode ser parte ou a totalidade do valor do neg\u00f3cio.<\/p>\n\n\n\n
O sinal entregue do comprador ao vendedor demonstra o compromisso de ambas as partes na transa\u00e7\u00e3o, mas por que raz\u00e3o \u00e9 t\u00e3o importante e de certa forma indispens\u00e1vel na concretiza\u00e7\u00e3o futura da transa\u00e7\u00e3o? <\/p>\n\n\n\n
Segundo a lei (c\u00f3digo civil), em caso de desist\u00eancia por parte do comprador, o valor do sinal fica para o vendedor, ou seja, o comprador \u00e9 penalizado com a perda do sinal, j\u00e1 no caso de desist\u00eancia do vendedor, o mesmo deve devolver o sinal em dobro ao comprador.<\/p>\n\n\n\n
Al\u00e9m destas penaliza\u00e7\u00f5es de parte a parte, o CPCV tamb\u00e9m pode legalmente ser cumprido atrav\u00e9s do artigo 830.\u00ba do C\u00f3digo Civil trata-se da execu\u00e7\u00e3o espec\u00edfica do contrato-promessa, permitindo que, em caso de incumprimento, a parte n\u00e3o faltosa possa requerer ao tribunal uma senten\u00e7a que produza os efeitos da declara\u00e7\u00e3o negocial do faltoso, ou seja, que a transfer\u00eancia do bem prometido ocorra como se o contrato tivesse sido cumprido. Este artigo \u00e9 aplic\u00e1vel quando h\u00e1 um contrato-promessa e uma das partes n\u00e3o cumpre a sua obriga\u00e7\u00e3o de celebrar o contrato definitivo. <\/p>\n\n\n\n
A reserva n\u00e3o est\u00e1 prevista no c\u00f3digo civil, s\u00f3 aparece uma interpreta\u00e7\u00e3o na lei da media\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, mais especificamente no art\u00ba 18, o qual tem o t\u00edtulo de: <\/p>\n\n\n\n
– \u201cQuantias prestadas pelos destinat\u00e1rios.\u201d<\/p>\n\n\n\n
Por ser um artigo de simples leitura optei por transcrever ponto 1 e 2, referido que quando a lei menciona o destinat\u00e1rio, est\u00e1 a referir-se a potencias interessados num determinado im\u00f3vel, ou se preferir em linguagem mais t\u00e9cnica, potencial comprador:<\/p>\n\n\n\n
Ponto 1 – Consideram-se depositadas \u00e0 guarda da empresa de media\u00e7\u00e3o quaisquer quantias recebidas dos destinat\u00e1rios de neg\u00f3cio por si mediado, mesmo que a t\u00edtulo de pre\u00e7o, que lhe sejam confiadas antes da celebra\u00e7\u00e3o do mesmo ou do respetivo contrato-promessa, devendo restitu\u00ed-las imediatamente a quem as prestou, logo que para tal solicitada.<\/p>\n\n\n\n
Ponto 2 – \u00c9 expressamente vedado \u00e0s empresas de media\u00e7\u00e3o utilizar em proveito pr\u00f3prio as quantias referidas nos n\u00fameros anteriores.<\/p>\n\n\n\n
Contudo, existe outro tipo de reserva, essa sim prevista no c\u00f3digo civil (art\u00ba 409), a qual permite ao vendedor reservar para si a propriedade do im\u00f3vel at\u00e9 o cumprimento total ou parcial das obriga\u00e7\u00f5es do comprador. <\/p>\n\n\n\n
Para ser v\u00e1lida, a reserva de propriedade deve ser estabelecida por escrito, em contrato de compra e venda ou outro contrato de aliena\u00e7\u00e3o. <\/p>\n\n\n\n
A cl\u00e1usula deve ser clara e precisa, definindo as condi\u00e7\u00f5es para a transfer\u00eancia da propriedade. <\/p>\n\n\n\n
A reserva de propriedade \u00e9 uma forma jur\u00eddica v\u00e1lida e importante, que oferece seguran\u00e7a e clareza nas transa\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias que envolvem financiamento ou pagamento parcelado.<\/p>\n\n\n\n
Depois deste enquadramento legal, a pergunta impera, por que raz\u00e3o se continua a utilizar a reserva na transa\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, quando esta de facto n\u00e3o garante qualquer tipo de compromisso, at\u00e9 porque n\u00e3o existe qualquer tipo de penaliza\u00e7\u00f5es ou obriga\u00e7\u00f5es das partes vendedores e compradoras, existindo somente um compromisso e obriga\u00e7\u00e3o referente ao mediador?<\/p>\n\n\n\n
As reservas s\u00e3o um instrumento negocial que j\u00e1 existe h\u00e1 anos, surgiram para se conseguir gerir o tempo da concretiza\u00e7\u00e3o do neg\u00f3cio, o qual muitas vezes n\u00e3o era concretizado por duas simples raz\u00f5es:<\/p>\n\n\n\n
Raz\u00e3o 1 – Falta de liquidez imediata do potencial comprador, t\u00edpico do segmento mais baixo, o qual recorrendo a financiamento poderia demorar meses para efetivar o contrato definitivo (escritura), sendo que a reserva servia para garantir que durante esse per\u00edodo o im\u00f3vel n\u00e3o seria vendido a outra pessoa;<\/p>\n\n\n\n
Raz\u00e3o 2 – Grande parte das vezes os im\u00f3veis n\u00e3o t\u00eam os documentos em ordem, e por isso n\u00e3o se consegue fazer o CPCV de imediato, para que o neg\u00f3cio continue com o compromisso definido no fecho, pede-se uma reserva at\u00e9 \u00e0 celebra\u00e7\u00e3o do CPCV e entrega do sinal.<\/p>\n\n\n\n
Sempre na distin\u00e7\u00e3o das duas formas, verifica-se que em rela\u00e7\u00e3o ao sinal parece n\u00e3o haver d\u00favidas sobre a sua utiliza\u00e7\u00e3o ser de facto essencial, bem como as penaliza\u00e7\u00f5es e consequ\u00eancias inerentes ao ato e previstas na lei. <\/p>\n\n\n\n
J\u00e1 a reserva, vai depender muito de como a ag\u00eancia imobili\u00e1ria funciona, pois pode ser utilizada com termos de dura\u00e7\u00e3o espec\u00edficos. <\/p>\n\n\n\n
Importa ainda referir que a frase muitas vezes ouvida:<\/p>\n\n\n\n
– \u201c\u2026 a reserva n\u00e3o tem valor jur\u00eddico\u201d <\/p>\n\n\n\n
Refere-se, n\u00e3o \u00e0 reserva de propriedade prevista no art\u00ba 409, mas sim \u00e0 reserva utilizada pelas mediadoras quando querem retirar um im\u00f3vel de venda por interesse de um potencial comprador, isto por n\u00e3o possuir um regime jur\u00eddico espec\u00edfico.<\/p>\n\n\n\n
Vamos verificar de seguida as aplica\u00e7\u00f5es pr\u00e1ticas com que se pode deparar no dia a dia em e lidando com empresas de media\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria:<\/p>\n\n\n\n
Empresas que trabalham com reversas. <\/strong>A partir do momento em que o cliente comprador reserva e o cliente vendedor aceita a proposta e consequentemente a reserva, o im\u00f3vel ser\u00e1 retirado do mercado at\u00e9 \u00e0 celebra\u00e7\u00e3o do CPCV, ou em certos casos, at\u00e9 \u00e0 realiza\u00e7\u00e3o do contrato definitivo (escritura). A reserva tem um tempo de validade definido pela ag\u00eancia angariadora. Perante este modus operandi, a empresa pode ainda aceitar segundas ou at\u00e9 terceiras reservas, caso a primeira n\u00e3o v\u00e1 para a frente dando-se ent\u00e3o prioridade \u00e0s outras por ordem de chegada. Vendedor e Comprador devem ser avisados desta forma de trabalhar e logo desde o in\u00edcio da rela\u00e7\u00e3o. Este tipo de modus operandi \u00e9 muito frequente no segmento m\u00e9dio-baixo, baixo, em mercados de pouca liquidez e normalmente em empresas que trabalham em aberto.<\/p>\n\n\n\n Empresas que trabalham s\u00f3 com sinal (CPCV). <\/strong>N\u00e3o h\u00e1 lugar a reservas, por isso as propostas quando s\u00e3o aceites pelo cliente vendedor, o CPCV \u00e9 marcado o mais rapidamente, o im\u00f3vel sai do mercado, mas continua a haver visitas. Eventualmente poder\u00e1 haver novas propostas que devem ser sempre apresentadas de imediato ao cliente vendedor para que este possa decidir o que fazer, geralmente estas situa\u00e7\u00f5es ocorrem no segmento m\u00e9dio-alto, alto e em mercados ou segmentos de muita liquidez. O im\u00f3vel s\u00f3 \u00e9 retirado de venda aquando da assinatura do CPCV. Vendedor e Comprador s\u00e3o avisados da forma de trabalhar desde o in\u00edcio da rela\u00e7\u00e3o. Estas empresas trabalham maioritariamente em exclusivo do vendedor. <\/p>\n\n\n\n Empresas que trabalham com reservas e continuam a mostrar o im\u00f3vel<\/strong>. O cliente comprador faz a proposta, o vendedor aceita, mas a casa n\u00e3o sai do mercado, continua a ser visitada e continua-se a aceitar propostas que s\u00e3o apresentadas ao cliente vendedor at\u00e9 \u00e0 realiza\u00e7\u00e3o do CPCV, nesse momento a casa \u00e9 retirada definitivamente do mercado. As propostas s\u00e3o todas apresentadas ao cliente vendedor e ele tem sempre a palavra final. A reserva tem uma dura\u00e7\u00e3o curta, normalmente de 48 horas no m\u00e1ximo, a documenta\u00e7\u00e3o tem de estar sempre em ordem, ou seja, atualizada de forma que se possa assinar o CPCV de imediato. Vendedor e Comprador s\u00e3o avisados da forma de trabalhar desde o in\u00edcio da rela\u00e7\u00e3o. Procedimento muito usual no segmento m\u00e9dio. Estas empresas trabalham maioritariamente em exclusivo.<\/p>\n\n\n\n Haver\u00e1 com certeza outras formas de trabalhar, contudo tudo pode mudar quando o cliente vendedor \u00e9 um promotor, nesse caso ser\u00e1 o promotor a definir as regras do jogo.<\/p>\n\n\n\n Nota final, no caso de o neg\u00f3cio ser feito em partilha, quem dita as regras da reserva ou sinal, ser\u00e1 sempre quem det\u00e9m o CMI (Contrato de Media\u00e7\u00e3o Imobili\u00e1ria), logo, a empresa que representa o cliente comprador, tem de se sujeitar \u00e0s regras da empresa que det\u00e9m o CMI.<\/p>\n\n\n\n <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Quando se pretende iniciar o processo de compra de um bem, e para n\u00e3o permitir que outros o possam tamb\u00e9m comprar, na media\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria e mesmo noutras \u00e1reas, \u00e9 comum reservarmos ou sinalizarmos o bem que pretendemos adquirir. Muitas pessoas j\u00e1 reservaram ou sinalizaram sem perceber que eventuais obriga\u00e7\u00f5es e consequ\u00eancias podem advir deste ato. …<\/p>\n","protected":false},"author":3,"featured_media":5316,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[33,36],"tags":[],"class_list":["post-5365","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-destaques","category-profissionais"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.imovirtual.com\/noticias\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/5365","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.imovirtual.com\/noticias\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.imovirtual.com\/noticias\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.imovirtual.com\/noticias\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.imovirtual.com\/noticias\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=5365"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.imovirtual.com\/noticias\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/5365\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.imovirtual.com\/noticias\/wp-json\/wp\/v2\/media\/5316"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.imovirtual.com\/noticias\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=5365"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.imovirtual.com\/noticias\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=5365"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.imovirtual.com\/noticias\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=5365"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}