{"id":4911,"date":"2024-04-01T16:46:55","date_gmt":"2024-04-01T16:46:55","guid":{"rendered":"https:\/\/www.imovirtual.com\/noticias\/?p=4911"},"modified":"2024-09-02T14:42:39","modified_gmt":"2024-09-02T14:42:39","slug":"os-desafios-do-regime-aberto-na-mediacao-imobiliaria","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.imovirtual.com\/noticias\/relatorio-de-precos\/os-desafios-do-regime-aberto-na-mediacao-imobiliaria\/","title":{"rendered":"Os desafios do regime aberto na media\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria"},"content":{"rendered":"\n

Em Portugal, e no mundo, existem apenas duas formas de contratualizar o servi\u00e7o de uma empresa de media\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria<\/strong>: <\/p>\n\n\n\n

    \n
  1. Em Regime Exclusivo; <\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n
      \n
    1. Em Regime Aberto. <\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

      No primeiro caso, ou seja, em regime exclusivo<\/strong>, o propriet\u00e1rio assina um contrato de media\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria<\/strong> apenas com uma empresa de media\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria<\/strong>. Ser\u00e1 apenas essa e s\u00f3 essa quem poder\u00e1 promover, divulgar, negociar e gerir a partilha do im\u00f3vel que o propriet\u00e1rio\/vendedor pretende transacionar, por um determinado valor, num determinado per\u00edodo, com um \u00fanico objetivo: promover da melhor forma e transacionar o im\u00f3vel no menor espa\u00e7o de tempo e sempre pelo melhor valor no momento.   <\/p>\n\n\n\n

      J\u00e1 no regime aberto<\/strong> de contrata\u00e7\u00e3o, o propriet\u00e1rio\/vendedor contrata em simult\u00e2neo o n\u00famero de ag\u00eancias de media\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria<\/strong> que entender e todas ficam encarregues de fornecer o mesmo servi\u00e7o de promover e divulgar. No entanto, devem ter em conta que h\u00e1 mais do que um agente a dar informa\u00e7\u00e3o e a desenvolver processos de negocia\u00e7\u00e3o, o que torna a lideran\u00e7a do processo, acompanhamento e partilha, muito mais complicada.  <\/p>\n\n\n\n

      Devo ainda acrescentar que na segunda forma de contratualiza\u00e7\u00e3o, ou seja, no regime aberto<\/strong>, o propriet\u00e1rio tamb\u00e9m est\u00e1 autorizado a promover e divulgar <\/strong>o seu im\u00f3vel<\/strong> para transacionar em simult\u00e2neo com as empresas que contratou – o que quer dizer que promove uma concorr\u00eancia interna com os agentes contratados, colocando estes agentes numa posi\u00e7\u00e3o em que prestam o seu servi\u00e7o, com o risco de, se o propriet\u00e1rio vender sozinho, n\u00e3o receber qualquer comiss\u00e3o pelos seus servi\u00e7os e esfor\u00e7os de promo\u00e7\u00e3o. <\/p>\n\n\n\n

      <\/div>\n\n\n\n
      \"media\u00e7\u00e3o<\/figure>\n\n\n\n
      <\/div>\n\n\n\n

      Tend\u00eancias nos v\u00e1rios pa\u00edses<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

      Nos pa\u00edses que eu considero mais evolu\u00eddos do mundo ao n\u00edvel da media\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria<\/strong>, a propor\u00e7\u00e3o de contratos de media\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria<\/strong> em regime de exclusividade<\/strong> vs regime aberto<\/strong> \u00e9 claramente tendencial para o regime exclusivo<\/strong> com uma propor\u00e7\u00e3o elevada de cerca de 90% de contratos celebrados em regime de exclusividade<\/strong>. Estamos a falar essencialmente de pa\u00edses como USA, Canad\u00e1, Austr\u00e1lia, Nova Zel\u00e2ndia.  <\/p>\n\n\n\n

      J\u00e1 no continente Europeu, e mais precisamente em Portugal, a propor\u00e7\u00e3o tamb\u00e9m apresenta uma clara tend\u00eancia, mas neste caso, para o regime aberto<\/strong>. Recentemente estive a percorrer o pa\u00eds para estar com v\u00e1rios players<\/em> do setor da media\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria<\/strong> e tal como j\u00e1 tinha verificado em 2018, a elevada tend\u00eancia para contrata\u00e7\u00e3o em regime<\/strong> aberto<\/strong> mant\u00e9m-se na propor\u00e7\u00e3o de 80\/20. De referir que esta avalia\u00e7\u00e3o foi feita diretamente no terreno atrav\u00e9s de um inqu\u00e9rito realizado a mais de mil profissionais do setor de norte a sul do pa\u00eds, incluindo ilhas.  <\/p>\n\n\n\n

      Sempre dentro dessa an\u00e1lise, desconsiderei as deriva\u00e7\u00f5es de contratos como a co-exclusividade<\/strong> (significa um regime aberto em que s\u00f3 2 empresas podem mediar), o exclusivo de rede<\/strong> (significa que o exclusivo \u00e9 s\u00f3 v\u00e1lido dentro da rede. Fora dela, o propriet\u00e1rio pode fazer o tipo de contratos que entender), exclusivo de placa<\/strong> (est\u00e1 em aberto, mas apenas uma empresa pode colocar a placa de venda, o propriet\u00e1rio continua a poder assinar contratos com quem quiser), ou ainda, aquelas empresas que disp\u00f5em dos 2 servi\u00e7os (exclusivo e aberto) <\/strong>e d\u00e3o a escolher ao cliente qual a melhor op\u00e7\u00e3o de servi\u00e7o para si, sendo que se o exclusivo n\u00e3o for bem explicado em termos de benef\u00edcios para o vendedor, a tend\u00eancia<\/strong> \u00e9 optar numa primeira fase pelo regime aberto<\/strong>.  <\/p>\n\n\n\n

      Para todas estas op\u00e7\u00f5es, considerei que as empresas e profissionais em causa, estariam a trabalhar em regime aberto<\/strong>. <\/p>\n\n\n\n

      <\/div>\n\n\n\n
      \"ag\u00eancia<\/figure>\n\n\n\n
      <\/div>\n\n\n\n

      Limita\u00e7\u00f5es do regime aberto<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

      \u00c9 muito frequente que empresas e agentes imobili\u00e1rios que trabalham em regime aberto<\/strong> sintam s\u00e9rias limita\u00e7\u00f5es ao n\u00edvel da promo\u00e7\u00e3o dos im\u00f3veis angariados, destacam-se: <\/p>\n\n\n\n

      – Inseguran\u00e7a na gest\u00e3o dos contactos obtidos<\/strong>. O cliente comprador, sabendo que o propriet\u00e1rio pode tamb\u00e9m vender e promover sozinho, ter\u00e1 tend\u00eancia em procurar o contacto direto com o mesmo com o objetivo de comprar diretamente sem passar pela media\u00e7\u00e3o. O objetivo \u00e9 sempre: poupar o valor da comiss\u00e3o. Nada contra, desde que o propriet\u00e1rio fa\u00e7a todo o trabalho de promo\u00e7\u00e3o, divulga\u00e7\u00e3o, negocia\u00e7\u00e3o, fecho, acompanhamento do processo de venda, escritura, etc.; <\/p>\n\n\n\n

      – Inseguran\u00e7a face \u00e0 possibilidade de partilha do neg\u00f3cio com outro colega<\/strong>. Basicamente pela mesma raz\u00e3o da anterior, mas agora pela possibilidade de que o colega que verificou que a angaria\u00e7\u00e3o estava em aberto, possa ir diretamente ao propriet\u00e1rio para fazer a angaria\u00e7\u00e3o com cliente comprador qualificado<\/strong> e venda em seguida com a vantagem clara de n\u00e3o ter de partilhar o montante da comiss\u00e3o com outros agentes, garante 100% dos honor\u00e1rios acordados para si (na g\u00edria da media\u00e7\u00e3o chama-se a isto um pleno) ignorando o trabalho pr\u00e9vio de angaria\u00e7\u00e3o do colega; <\/p>\n\n\n\n

      – Limita\u00e7\u00e3o do budget de promo\u00e7\u00e3o para cada im\u00f3vel<\/strong>. Quem trabalha em aberto tem carteiras de elevado volume, e volatilidade, o que as tornam dif\u00edceis para gest\u00e3o de stock, informa\u00e7\u00e3o e principalmente rela\u00e7\u00e3o. S\u00e3o muitos colegas a promover ao mesmo tempo e por isso prevalece a angaria\u00e7\u00e3o em quantidade confiando na sorte de ser o primeiro a aparecer com o cliente certo; <\/p>\n\n\n\n

      – Limita\u00e7\u00e3o do servi\u00e7o<\/strong>. Pelas mesmas raz\u00f5es anteriormente citadas, ter\u00e1 sempre dificuldade em gerir a rela\u00e7\u00e3o e feedback porque trabalha em quantidade, o que em termos de tempo, torna a miss\u00e3o de prestar um servi\u00e7o de elevada dedica\u00e7\u00e3o e qualidade quase imposs\u00edvel; <\/p>\n\n\n\n

      <\/div>\n\n\n\n

      Penso que \u00e9 f\u00e1cil perceber quais as desvantagens que uma empresa ou profissional de media\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria tem quando trabalha em regime aberto, contudo, todos estes desafios tendem a agravar-se cada vez mais com a evolu\u00e7\u00e3o irrevers\u00edvel da tecnologia<\/strong>. <\/p>\n\n\n\n

      A tecnologia <\/strong>na generalidade, e em espec\u00edfico aplicada \u00e0 media\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria<\/strong>, tem pelo menos dois grandes objetivos: tornar o mercado e as transa\u00e7\u00f5es cada vez mais transparentes, menos burocr\u00e1ticas e cada vez mais r\u00e1pidas. Mas a tecnologia tamb\u00e9m trabalha em qualidade, o que quer dizer que a aposta est\u00e1 claramente em trabalhar na dimens\u00e3o servi\u00e7o, neste caso, de qualidade e hiperpersonalizado.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

      De referir que as ag\u00eancias imobili\u00e1rias<\/strong> e agentes que trabalham em regime aberto<\/strong> t\u00eam geralmente a tend\u00eancia de oculta\u00e7\u00e3o de informa\u00e7\u00e3o – compreende-se, afinal o contrato est\u00e1 desprotegido e n\u00e3o defende o seu investimento, desempenho e principalmente o seu tempo que \u00e9 o seu bem mais precioso neste setor! Outro problema que gera \u00e9 precisamente ao n\u00edvel da transpar\u00eancia de informa\u00e7\u00e3o para cliente comprador<\/strong>, o que torna dif\u00edcil a divulga\u00e7\u00e3o (por vezes at\u00e9 evitando a coloca\u00e7\u00e3o de placa, que \u00e9 tamb\u00e9m s\u00f3 um dos meios mais eficazes de venda) e a qualifica\u00e7\u00e3o de interessados. <\/p>\n\n\n\n

      Nos pr\u00f3ximos anos, vamos continuar a assistir \u00e0 r\u00e1pida evolu\u00e7\u00e3o tecnol\u00f3gica do setor imobili\u00e1rio<\/strong>. A tend\u00eancia ser\u00e1 expor toda a informa\u00e7\u00e3o sobre os im\u00f3veis dispon\u00edveis e esta informa\u00e7\u00e3o tende a incluir a morada exata e nome do propriet\u00e1rio. Quando isto acontecer, receio que o regime aberto n\u00e3o far\u00e1 muito sentido.  <\/p>\n\n\n\n

      Os profissionais que trabalham hoje desta forma (em aberto), dever\u00e3o estar atentos e saber como se podem adaptar para n\u00e3o correrem o risco de ser substitu\u00eddos pela tecnologia, mas principalmente, pelos agentes que sempre trabalharam na dimens\u00e3o servi\u00e7o e personaliza\u00e7\u00e3o, ou seja, em exclusivo. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

      Neste novo artigo, Massimo Forte revela as limita\u00e7\u00f5es do regime aberto na media\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria.<\/p>\n","protected":false},"author":3,"featured_media":4914,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":true,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[36,2],"tags":[],"class_list":["post-4911","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-profissionais","category-relatorio-de-precos"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.imovirtual.com\/noticias\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4911","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.imovirtual.com\/noticias\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.imovirtual.com\/noticias\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.imovirtual.com\/noticias\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.imovirtual.com\/noticias\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=4911"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.imovirtual.com\/noticias\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4911\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.imovirtual.com\/noticias\/wp-json\/wp\/v2\/media\/4914"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.imovirtual.com\/noticias\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=4911"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.imovirtual.com\/noticias\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=4911"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.imovirtual.com\/noticias\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=4911"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}