{"id":4706,"date":"2023-07-14T11:43:27","date_gmt":"2023-07-14T11:43:27","guid":{"rendered":"https:\/\/www.imovirtual.com\/noticias\/?p=4706"},"modified":"2024-08-28T10:39:49","modified_gmt":"2024-08-28T10:39:49","slug":"o-que-e-um-imovel-em-off-market","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.imovirtual.com\/noticias\/novidades\/o-que-e-um-imovel-em-off-market\/","title":{"rendered":"O que \u00e9 realmente um im\u00f3vel off market?"},"content":{"rendered":"\n

Mercado imobili\u00e1rio em Portugal e estrat\u00e9gias<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Nos \u00faltimos anos o mercado imobili\u00e1rio<\/strong> em Portugal<\/strong> tem vivido um ciclo de forte escassez de produto – embora na realidade seja uma escassez seletiva, definida pela procura de im\u00f3veis localizados nas principais cidades, e com determinadas caracter\u00edsticas.<\/p>\n\n\n\n

Adaptando-se \u00e0 situa\u00e7\u00e3o, algumas ag\u00eancias imobili\u00e1rias come\u00e7aram a desenvolver estrat\u00e9gias de comercializa\u00e7\u00e3o baseadas na exclusividade de angaria\u00e7\u00e3o de produto \u00fanico e dispon\u00edvel s\u00f3 para a sua base de dados, ou seja, im\u00f3veis off market<\/em><\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

At\u00e9 aqui parece tudo muito bem – ali\u00e1s, \u00e9 uma pr\u00e1tica muito comum nas empresas norte-americanas de segmento mais alto, que usam as private listings<\/em> como estrat\u00e9gia de atra\u00e7\u00e3o de compradores. Ou seja, de acordo com o propriet\u00e1rio (e muitas vezes por sua exig\u00eancia) promovem angaria\u00e7\u00f5es exclusivas apenas junto da sua base de dados de profissionais e clientes, durante um per\u00edodo de tempo normalmente curto. O objetivo? Satisfazer a procura de clientes compradores especiais, investidores e sobretudo qualificados.<\/p>\n\n\n\n

Esta estrat\u00e9gia torna os im\u00f3veis muito apetec\u00edveis e torna a venda potencialmente mais r\u00e1pida em alguns mercados, por vezes durando apenas alguns dias ou mesmo horas!<\/p>\n\n\n\n

<\/div>\n\n\n\n
\"im\u00f3vel<\/figure>\n\n\n\n
<\/div>\n\n\n\n

O conceito off market<\/em><\/strong> <\/em>em Portugal<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

O exemplo mais flagrante de sucesso ineg\u00e1vel da estrat\u00e9gia referida previamente \u00e9 o coming soon <\/em>da COMPASS – empresa norte-americana especializada num segmento mais alto. O conceito off market<\/em> chegou tamb\u00e9m a Portugal, embora de uma forma algo diferente e que a meu ver, pode alterar o seu prop\u00f3sito. <\/p>\n\n\n\n

Vejamos.<\/p>\n\n\n\n

Por lei, uma empresa de media\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria<\/strong> s\u00f3 pode promover um im\u00f3vel se tiver um contrato de media\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria<\/strong> (CMI)<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

A promo\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel pode ser feita em regime aberto (v\u00e1rias ag\u00eancias podem promover sem que haja o controle sobre a\u00e7\u00f5es de promo\u00e7\u00e3o), ou exclusivo (uma ag\u00eancia promove e gere em exclusivo e pode partilhar a informa\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel que est\u00e1 a promover com v\u00e1rias ag\u00eancias para aumentar o potencial de promo\u00e7\u00e3o).<\/p>\n\n\n\n

Uma estrat\u00e9gia de off market<\/em> s\u00f3 faz sentido quando o CMI \u00e9 feito em exclusivo, pois \u00e9 a \u00fanica forma de n\u00e3o se perder o controle da divulga\u00e7\u00e3o e negocia\u00e7\u00e3o. Contudo, esta estrat\u00e9gia limita a partilha externa, podendo limitar-se a potenciar apenas a partilha feita em rede interna (caso exista) que ter\u00e1 resultados eficazes (venda em menor per\u00edodo de tempo) se a mesma trabalhar no geral em regime de exclusividade e com clientes altamente qualificados. <\/p>\n\n\n\n

At\u00e9 aqui, penso que podem concordar. No entanto, tamb\u00e9m existem desafios.<\/p>\n\n\n\n

<\/div>\n\n\n\n

Desafios de abordagem do off market<\/em><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

O que acaba por ser grave \u00e9 que o off market <\/em>\u00e9 muitas vezes usado tendo apenas a informa\u00e7\u00e3o privilegiada obtida pelo mediador atrav\u00e9s do propriet\u00e1rio\/vendedor de que existe um determinado im\u00f3vel, por um determinado valor e com determinadas condi\u00e7\u00f5es de comercializa\u00e7\u00e3o que o mediador diz que \u201cdet\u00e9m\u201d, mas que na realidade n\u00e3o o pode afirmar por muitas vezes n\u00e3o existir nenhum contrato de media\u00e7\u00e3o com o propriet\u00e1rio deste im\u00f3vel. <\/p>\n\n\n\n

Al\u00e9m do profissional ou da empresa de media\u00e7\u00e3o estar a incumprir com uma lei da media\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria – ou seja, promover um im\u00f3vel sem autoriza\u00e7\u00e3o legal do propriet\u00e1rio – n\u00e3o tem sequer garantias de, em caso de fecho de transa\u00e7\u00e3o, ser realmente remunerada. <\/p>\n\n\n\n

O off market <\/em>nessas condi\u00e7\u00f5es \u00e9 muitas vezes feito pela gan\u00e2ncia e facilitismo que se pratica para a obten\u00e7\u00e3o de uma \u201cangaria\u00e7\u00e3o\u201d que acaba por o n\u00e3o ser, e muitas vezes arriscando tempo de trabalho e principalmente reputa\u00e7\u00e3o trabalhando de forma ilegal e com o risco de todo o processo correr menos bem.<\/p>\n\n\n\n

Tamb\u00e9m \u00e9 verdade que este tipo de pr\u00e1ticas il\u00edcitas – ou seja, promo\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel sem contrato de media\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria<\/strong> – s\u00e3o muito comuns em empresas ou pessoas individuais que n\u00e3o possuem sequer licen\u00e7a AMI<\/strong> (atividade de media\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria) para operar. Mais, algumas at\u00e9 recebem a percentagem de comiss\u00e3o acordada sem o declarar, fugindo assim a impostos, nomeadamente ao IVA.<\/p>\n\n\n\n

<\/div>\n\n\n\n

Um conselho para os propriet\u00e1rios vendedores<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Para os propriet\u00e1rios vendedores individuais ou coletivos, \u00e9 importante deixar um conselho.  Evitem aceitar a promo\u00e7\u00e3o nas condi\u00e7\u00f5es ilegais que referi, at\u00e9 porque o barato pode sair caro, principalmente no que diz respeito ao n\u00e3o pagamento do IVA. <\/p>\n\n\n\n

Tamb\u00e9m n\u00e3o \u00e9 aconselh\u00e1vel aceitar o off market <\/em>em regime aberto, pois s\u00f3 cria o efeito contr\u00e1rio ao desejado, quando apenas um dos mediadores divulga o im\u00f3vel fora do circuito estabelecido e, por vezes, com condi\u00e7\u00f5es diferentes a cada potencial cliente. Isto faz com que algo que deveria ser exclusivo e apetec\u00edvel se torne no m\u00ednimo duvidoso na sua comercializa\u00e7\u00e3o, levando potenciais compradores interessados a desconfiarem e desistirem de fazerem uma oferta – ou, pior ainda, oferecer um valor mais baixo do que o pedido, porque afinal, est\u00e1 \u201coff market\u201d e ningu\u00e9m vai saber, certo?…<\/p>\n\n\n\n

<\/div>\n\n\n\n

Massimo Forte para Imovirtual<\/p><\/blockquote>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

O que \u00e9 um im\u00f3vel off market? Massimo Forte esclarece este conceito e muito mais neste artigo sobre o tema.<\/p>\n","protected":false},"author":3,"featured_media":4712,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":true,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[4,36],"tags":[],"class_list":["post-4706","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-novidades","category-profissionais"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.imovirtual.com\/noticias\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4706","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.imovirtual.com\/noticias\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.imovirtual.com\/noticias\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.imovirtual.com\/noticias\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.imovirtual.com\/noticias\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=4706"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.imovirtual.com\/noticias\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4706\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.imovirtual.com\/noticias\/wp-json\/wp\/v2\/media\/4712"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.imovirtual.com\/noticias\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=4706"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.imovirtual.com\/noticias\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=4706"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.imovirtual.com\/noticias\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=4706"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}