ImoExplica: Impostos a pagar na compra de um imóvel

11 março 2021

De João Miguel

ImoExplica: Impostos a pagar na compra de um imóvel

Impostos a pagar na compra de um imóvel

Na hora de comprar uma casa, existem vários custos inerentes ao processo de aquisição, como as comissões e as certidões. É claro que se não tiver de recorrer ao Crédito Habitação e optar por utilizar capitais próprios durante o processo, as despesas serão mais reduzidas. No que toca a impostos, existem 3 de pagamento obrigatório ao estado, independentemente da opção para financiamento do imóvel: o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e o Imposto do Selo (IS). Explicamos-lhe tudo sobre eles.

Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI)

Este é o imposto que o irá acompanhar anualmente, desde o momento em que adquirir a sua casa ou terreno. O IMI é uma contribuição que incide sobre o Valor Patrimonial Tributário (VPT), ou seja, o valor da avaliação do imóvel registado na Autoridade Tributária, e cuja taxa a pagar é definida anualmente pelo Município onde se localiza o imóvel. Por conseguinte, o valor da taxa é determinado por uma tabela definida pelo Estado, que regula os valores em vigor, impondo-lhes limites.

Atualmente, os limites que vigoram são:

  • Prédios Urbanos (imóveis destinados à habitação, comércio, indústria ou serviços e terrenos para construção) – entre os 0,3 e os 0,45% (até aos 0,5% em alguns casos);
  • Prédios Rústicos (terrenos situados fora dos centros urbanos, que não sejam para construção, e se destinem à atividade agrícola, por exemplo) - até 0,8%.

Como calcular o IMI

Para calcular o valor do IMI, necessita de saber qual é a taxa em vigor no seu Município. Para isso, basta consultar o Portal das Finanças. Deve ter, também, ter conhecimento do Valor Patrimonial Tributário (VPT), calculado por meio de uma avaliação, que tem como base a declaração do sujeito passivo (do proprietário do imóvel). Normalmente a primeira avaliação do VPT é realizada pelo Chefe de Finanças da repartição do Município onde o imóvel está situado, sendo atualizada periodicamente, em concreto de três em três anos. Posto isto, deve atentar à seguinte fórmula de cálculo para determinar o valor do IMI do seu imóvel:

IMI = Valor Patrimonial Tributário (VPT) x Taxa aplicável

Quando pagar o IMI

Pago anualmente, de uma só vez ou em prestações a cobrança do IMI é emitida até ao dia 30 abril, sendo que por isso, o imposto deve ser pago até maio. O pagamento pode ser feito a pronto ou dividido em prestações com a seguinte distribuição:

  • Até 100 euros: um único pagamento feito em maio;
  • Entre 101 euros e 500 euros: duas prestações nos meses de maio e novembro;
  • Mais de 500 euros: três prestações a serem pagas em maio, agosto e novembro.                                                                                                                           

Como efetuar o pagamento do IMI

O IMI pode ser pago em vários locais, nomeadamente nos Departamentos de cobrança das Finanças (balcão ou portal), Balcões dos CTT, Caixas Multibanco ou Homebanking. Relativamente ao meio de pagamento, pode utilizar dinheiro, cheque, débito direto ou transferência bancária para saldar as suas dívidas.

O que acontece se não pagar o IMI

O incumprimento no pagamento do IMI, leva à intervenção da Autoridade Tributária que irá instituir um conjunto de penalizações. Concretamente, será emitida uma certidão de dívida e instaurado um processo de execução fiscal, onde terá custos acrescidos, em particular no que respeita a juros de mora e encargos processuais. Posteriormente, terá a possibilidade de efetuar o pagamento voluntário da dúvida num prazo de 30 dias, a contar da data de citação.. Findo este prazo, se mesmo assim o pagamento não se realizar, os juros de mora disparam e o imóvel será penhorado. Nos casos de imóveis não destinados a habitação própria permanente ou imóveis de elevado valor, pode resultar na venda judicial para cobrir a dívida.

Isenções no Pagamento do IMI

O imposto prevê dois tipos de isenção, temporária e permanente, que estão sujeitas à entrega de requerimentos nas Finanças antes da compra e quando a avaliação do imóvel estiver concluída para determinar a elegibilidade. Podem usufruir de isenção os seguintes contribuintes:

  • Isenção permanente: agregados que tenham um rendimento bruto anual até 15.295€ e um Valor Patrimonial Tributário do conjunto de prédios que não ultrapasse os 66.500€.
  • Isenção temporária: destinada a novos proprietários que acabara de adquirir uma nova habitação própria permanente. Com a duração de 3 anos, esta isenção só é aplicável se o imóvel tiver um VPT igual ou inferior a 125 mil euros e o rendimento coletável anual da família não for superior a 153.300€.

 

Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT)

É provavelmente o imposto mais dispendioso a pagar ao Estado na hora de comprar um imóvel. O IMT, sigla que denomina o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, é pago sempre que existe a transmissão de compra e venda de um imóvel em Portugal. O valor desta taxa varia de acordo com o valor que consta na Escritura ou o Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel, dependendo daquele que é maior. Embora seja uma despesa naturalmente avultada é paga apenas de uma vez.  

Como calcular o IMT

O cálculo do IMT é efetuado consoante a localização e objetivo do imóvel. Por isso, o valor da taxa está sujeito a modificações dependendo de fatores como: o tipo de habitação (urbana ou rústica), a finalidade da casa (para habitação permanente ou secundária), o local de residência do comprador (Continente ou Regiões Autónoma). Para determinar o valor do IMT é utilizada a seguinte fórmula:

IMT = Valor de Escritura ou Valor Patrimonial Tributário (o maior) x Taxa a aplicar – Parcela a abater

No caso dos prédios urbanos destinados exclusivamente a habitação própria e permanente, as taxas em vigor são as seguintes:

  • Até 92 407 euros: taxa de 0%, sem parcela;
  • De 92.407 e 126.403 euros: taxa de 2%, parcela de 1.848,14€;
  • De 126.403 a 172.348 euros: taxa de 5%, parcela de 5.640,23€;
  • De 172.348 a 287.213 euros: taxa de 7%, parcela de 9 087,19€;
  • De 287.212 a 574.323 euros: taxa de 8%, parcela de 11.959,32€;
  • Mais de 574.323 euros: 6% (taxa única), sem parcela.

Como efetuar o pagamento do IMT

O pagamento do IMT deve ser efetuado antes da venda oficial da casa, já que no momento da escritura, o notário irá exigir o comprovativo de pagamento do imposto. Pode proceder à liquidação do imposto num Balcão das Finanças fazendo-se acompanhar dos seguintes documentos: identificação do/s comprador/es; identificação do/s vendedor/es; descrição do imóvel; valor da transmissão.

Isenções no Pagamento do IMT

Estão previstas isenções no pagamento do IMT em casos específicos, particularmente:

  1. Imóveis para habitação permanente com valor de escritura ou valor patrimonial tributário (lembre-se, considera-se o maior valor) inferior a 92 407€; 
  2. Imóveis situados nas regiões autónomas da Madeira ou Açores com um valor patrimonial tributário ou de escritura de 115 508,75€; 
  3. Prédios para revenda (contanto que o exercício da atividade seja de comprador de prédios para revenda);
  4. Prédios rústicos adquiridos por Jovens Agricultores;
  5. Prédios classificados, individualmente, como de interesse nacional, público ou municipal;
  6. Prédios adquiridos por instituições de crédito em processos de execução, falência/insolvência ou em dação em cumprimento.

Imposto de Selo (IS)

O Imposto de Selo é uma taxa aplicada sobre um lato conjunto de atos relacionados com o consumo, que não estão sujeitos ao pagamento do IVA (Imposto sobre o Valor Acrescentado), não sendo, por isso, acumulável com este. No caso do IS aplicado à compra do imóvel, este será pago pelo novo proprietário ao notário, num ato único, aquando da celebração da escritura. Pode ser calculado através da seguinte fórmula:

IS = Valor de escritura x Taxa IS

Atualmente, esta taxa situa-se nos 0,8%, o que significa que se o valor escriturado for 180.000€, o montante a pagar será 1440€.

Imposto de Selo no Crédito Habitação

Quem recorrer ao financiamento dos Bancos terá ainda de pagar o Imposto de Selo sobre o Crédito Habitação. O pagamento da taxa é efetuado assim que o montante do crédito for disponibilizado na conta à ordem do devedor e o valor do IS, vai depender do prazo do empréstimo:

  • 0,50%, se o crédito for de 1 a 5 anos;
  • 0,60%, se o crédito contratado for para mais do que 5 anos.

João Miguel Autor Imovirtual Blog

João Miguel é o homem dos números. O jeito para os números sempre foi inato, assim como o talento para a escrita. Já tentou fazer um sem o outro, mas não foi bem sucedido na tarefa. Por isso, hoje escreve para a secção 'Finanças' do Blog do Imovirtual.

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Ultima actualização: 15 setembro 2021

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