Investir num imóvel em leilão: o processo, o financiamento e os cuidados

21 April 2021

By Imovirtual Investidores

Investir num imóvel em leilão: o processo, o financiamento e os cuidados

Comprar casa em leilão

Comprar uma casa em leilão pode trazer-lhe algumas vantagens, nomeadamente a redução do preço em 40%. Muito utilizada pelas Instituições Financeiras, esta modalidade contempla imóveis de proprietários que entraram em incumprimento e que por isso tiveram de entregar a habitação para colmatar a dívida. Os imóveis, de cariz residencial ou comercial, acabam a ser vendidos a preços de licitação bastante inferiores aos praticados no Mercado Imobiliário. Se está a considerar recorrer a este tipo de operação é importante ter noção daquilo que pode esperar.

Como se realiza um leilão

Para facilitar a sua busca, faça uma lista das características que pretende encontrar no imóvel, como a localização, a tipologia, os acessos, o preço máximo. Pesquise os negócios ativos das diversas leiloeiras. Depois de eleger o imóvel, deve-se registar na plataforma onde o mesmo está a ser leiloado. Para isso, necessita do seu documento de identificação, do depósito de uma caução, que varia consoante a leiloeira e da assinatura da declaração de aceitação. No caso de não adquirir nenhum dos bens penhorados, a caução é devolvida. Por outro lado, se ganhar o negócio a mesma será considerada como pagamento do sinal da habitação.

Durante o leilão, atente às suas licitações e considere o valor justo para o imóvel. Caso vença a licitação, deve proceder à realização do Contrato de Promessa de Compra e Venda com o vendedor.

Financiamento para casas em leilão

Encontrar o imóvel desejado através de um leilão pode não ser fácil. Por isso, é necessário considerar todos os fatores na hora de solicitar o financiamento. Por exemplo, se um imóvel que esteja a ser vendido por um Consultor Imobiliário tiver preço, localização e características semelhantes à casa de leilão, é importante pensar qual dos dois será mais viável.

No que respeita às casas de leilão, pode recorrer ao Crédito à Habitação, mas nestes casos é difícil saber ao certo qual será o valor da habitação. Por isso, deve analisar certos pormenores à priori, como o valor das suas poupanças, a sua taxa de esforço, a localização do imóvel que irá procurar, os preços médios praticados no Mercado Imobiliário convencional, entre outros fatores importantes para definir o quanto está disposto a gastar no imóvel penhorado. Posteriormente, deve avançar com uma pré-aprovação do crédito. Não se esqueça, que tal como acontece em vendas convencionais, também terá de realizar um pagamento de uma entrada inicial que corresponde a 10% do valor do imóvel.

As entidades que recorrem a leilões

As instituições financeiras, como os Bancos, são as entidades que recorrem com mais frequência a esta operação. Por exemplo, quando um consumidor solicita um Crédito à Habitação e deixa de pagar as prestações, além de entrar em incumprimento, terá de entregar a casa ao Banco. Por isso, estas entidades oferecem vários tipos de imóveis para venda. Quando não os conseguem vender, recorrem à modalidade de leilão, através de empresas privadas que os ajudam a "escoar o stock". De referir que, nestas situações, as entidades bancárias podem oferecer condições especiais de financiamento ou spreads mais atrativos.

Outra das entidades que recorre a este mecanismo é as Finanças. À semelhança do que acontece com o Crédito à Habitação, quando os contribuintes falham no pagamento ao Fisco, as Finanças penhoram as habitações e posteriormente levam-nas a leilão, que pode acontecer online, através de proposta em carta fechada ou via negociação particular.

Depois existem outras entidades que recorrem aos leilões para vender imóveis. É o caso da Segurança Social, que o faz duas a três vezes por ano através de concurso público, as Câmaras Municipais, que realizam leilões de imóveis municipais em hasta pública e ainda a Ordem dos Solicitadores e dos Agentes de Execução (OSAE). Esta última utiliza a plataforma e-leilões para vender bens penhorados através de leilões eletrónicos.

Casas de leilão são mais baratas, mas...

Regra geral, as casas leiloadas são mais baratas. Mas como se costuma dizer, por vezes "o barato sai caro", por isso, antes de fazer a sua licitação deve atentar a um conjunto de cuidados para prevenir alguns dissabores:

  1. No imóvel em leilão residem inquilinos: nesta situação pode sair de mãos a abanar, já que quando uma casa tem um arrendatário, a lei prevê o direito de preferência. Ou seja, nos contratos de arrendamento com mais de três anos é dada a possibilidade ao inquilino de adquirir o imóvel pelo preço que foi arrematado;
  2. A família do executor quer ficar com a casa: pode até fazer a licitação mais elevada, mas pode ficar sem o imóvel se um membro da família do proprietário invocar o direito de remir. Imagine que a esposa do executor do imóvel faz uso do direito de remição; tal como acontece na situação anterior, isso dá-lhe dá a possibilidade de comprar o imóvel ao preço que foi arrematado. De acordo com a lei, o direito de remição prevalece sobre o de preferência e é exercido da seguinte forma: em primeiro lugar, cabe ao cônjuge; em segundo, aos filhos; e em terceiro, aos pais;
  3. O imóvel foi penhorado por dívidas às finanças: para evitar esta situação, antes de licitar, deve solicitar uma certidão de teor, que contém informações sobre os encargos (ónus) que incidem sobre a casa.

Imovirtual Investidores Autor Blog Imovirtual

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Last update: 14 September 2021

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